实际上，日本员工是经历过房产泡沫崩溃的，知道物业贬值的程度，甚至可以跌七八成的！

而且，不是股市那样几年之内，少则是牛市，至少也是一波反弹。

房产行业熊起来，可以的常年只见跌，萧条超过十年八年，都属于正常的。21世纪之后的日本地产行业，虽然，已经开始止跌。毕竟，当年的泡沫都挤完了，但之前的几代人见证了地产泡沫崩溃，难免会认为中国人没有经历过地产泡沫崩溃，不会知道物业投资也是有巨大的风险的。

王启年不禁另眼相看，笑道：“感谢你的提醒，但是，我并不是基于地产投机的角度，也不是看涨地产的角度做投资的。因为，我能看到你们看不到的地方……”

“看不到的地方？”这名日籍员工没有再质疑上司，但心中却是不断的产生了感慨。

大量开实体店，并且是买下房产。这个战略自然是非常费钱的，按照小伙伴体验店，面积300平米以上的标准来看，每个门店的成本高达百万美元至千万美元之间。

若是选择租，那么，开店一开始就不需要在固定资产上投资太多，可以飞速的开店。

但王启年很顽固，他相信买，肯定比租划算！

试想一下，一个购买的门店，即使经营的很惨淡，将来把门店破产清盘，还是可以转让门店，收回一大笔的固定资产。

但租一家门店，如果长期都是效益很差，那么，最终清盘，可能什么也不剩下。

更何况，长期而言，购买房产支付的现金，肯定比租更省钱。按照20年左右的租金即可买下房产，而日本利率的比较低的，小伙伴公司可以拿到3%利率的贷款。

更何况日元将来会贬值！

偿还的贷款，会更少！

采取按揭贷挎买房，本质上，未来几年内，可以兑现一部分做空日元的利润。而且，还是带了一定杠杆的做空日元，且不会爆仓，甚至不会被人们意识到，王启年做空日元。

至于租，则没办法获得日元贬值带来的收益！

说白了，王启年投资地产是假的，本质上，不外乎的看空日元。找一个靠谱的借口，贷款大量的日元。

比较低的利率获得贷款，更美妙的是未来货币还会贬值……所以，需要偿还的贷款，本质上是少还了很多。

至于日元贬值期间，其地产和证券资产，以日元计的话，却不会贬值，甚至会涨很多。

毕竟，未来的日元贬值，本质上是日本央行放水。再加上，美联储现在也是在量化宽松向全球放水，欧洲的央行也是在放水……

全球的货币宽松政策跌加到一起，所以，很多的货币都会贬值。相对而言，物业之类的资产，在大家都放水的环境下，反而会涨价。

这不是经济向好，大家看好地产造成的涨价，仅仅是多全球多印了很多钞票，集体在注水。各国的货币其实都是贬值了，所以，造成了实物资产，相对比钞票更坚挺。

曾经，60年代~80年代日本投机地产的逻辑是日元上涨，所以，日元计价的资产出现升值。于是，很多人加入了购买日本地产的行列。地产的牛市，造成了大量日本人和外国投机者的破产。

本质上，日本很多公司竞争力的下降，是在于80年代地产已经进入疯狂阶段，纷纷的放弃了主业，而是大举的把自有资金，甚至是贷款所得的资金用来投机地产。

到90年代日本地产就崩盘了，尽管，日本政府搞了一堆的刺激政策，但也不过是短期有效，长期而言，刺激政策甚至拖延的地产熊市和低迷行情结束的时间。并且，让很多人误判形势，以为政府救市就一定有作用，从而继续看好地产市场，然后，亏的妈都不认识。

当初全世界的资本家，被日本地产泡沫给消灭了一大批。

当然了，纯粹的借入日元，然后兑换成美元之类货币，赌日元下跌，赚取做空利益，并不利于健康的企业文化的培养。

养成了这种投机习惯其实是不好的，将来，会一直试图尝试去投机赚钱，就没有心思搞实体，搞产品了。投机成功无数次，仅需要失败一次，就有可能元气大伤。

所以，王启年并不会对公司管理层和员工讲太多他目前的投资逻辑。因为，其实这也没什么逻辑，他尼玛的是重生者，能预知未来，这是很不讲道理的能力。(未完待续。)